营改增对房地产的影响、对策研究出炉

【摘要】“营改增”即将以前缴纳的营业税项目改成了缴纳增值税，这一政策起初在2012 年1 月1日在交通运输业和部分现代服务行业开展试点，

直到2016 年5 月1 日，为了确保所有行业的税负只减不增将房地产、建筑、金融等行业全部纳入，至此，营业税彻底退出了历史舞台。本文将基于

“营改增”对房地产企业的未来影响及对策进行分析与研究。

【关键词】营改增；房地产企业；影响；对策；分析研究

我国房地产行业在“营改增”之前的行业流转税一直是双重征税，即营业税加上土地增值税，“营改增”政策为了减轻各行业的税负是政策出台

的最初目的，所以实行“营改增”政策势必会造成房地产行业的大范围影响。

一、“营改增”对房地产企业的影响

(一)“营改增”对企业税负的影响

“营改增”影响企业的税负的关键因素有四个：毛利率、可抵扣成本占比、销项税率、进项税率。自全面实行“营改增”后，对房地产行业整体影响偏

利好，对房地产企业来说，短期体现为税负下降，长期体现为地价上涨。由于增值税是价外税，比起原本营业税的价内税要少了税款本身的部分，综

合税负大约减少一些，因此，营改增确实为大部分的房地产企业起到减负的作用。

(二)“营改增”对企业的财务影响

实行“营改增”会对企业的财务方面产生影响，财务方面包括企业资产，现金，经营成果等方面。我们以企业的成本、收入以及存货来分析其影响。

“营改增”以后，企业的进项税额可以被增值税专用发票所抵扣，所以在企业外购原材料，在途物资等支出成本上将有所减少。另外，在销售额中因为

不再含有买方的增值税销项税，收入相对于“营改增”之前会有所下降。存货方面，因为进项税额的抵扣，企业在“营改增”后，存货原值降低，累计折

旧随之降低，以此节约了存货成本，降低投资风险，降低资金的占用空间。

(三)企业或将会增加精装修住房的比例

“营改增”意味着房地产暴利的时代已经结束，房地产企业必须改变经营模式，开发商企业或将增加精装修房屋的提供，家用电器等配备齐全，这

些有17%的抵扣，远远超过11%的销项税率。所以企业往往会选择对房产进行精装修。另外考虑到精装修住房的合同价款中的计价方

式，控制好额度的增值与土地增值税递增的风险关系。

(四)二手房交易的延续优惠

个人将未满两年的住房进行对外销售，按照原来的计税方式和“营改增”之后进行的计税方式进行对比，二手房交易延续原营业税优惠政策，税率设计遵循了营业税税负不变的原则。营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会有所下降。”可见，“营改增”政策以后税款更低。

二、房地产企业对“营改增”的应对对策

(一)合理展开纳税筹划

“营改增”以后对于房地产企业的纳税筹划有几点建议：第一，多要增值税专用发票，确保增值税发票的正规；第二，扩大精装房比例，所有进项税额都可以进行抵扣；第三，剥离建筑业务，对房企而言，进行税收筹划的一个主要方式是增加进项税额抵扣，而上游建筑安装业务正是进项税额最主要的来源，因此，剥离建筑业务将是企业不得不进行的战略调整。

(二)关注“营改增”政策的发展

“营改增”的实行对于整个房地产行业可谓“牵一发而动全身”，当前我国还处于“营改增”的初期

阶段，，房地产企业

应该与当地的税务机关保持联系，密切关注“营改

增”的动态消息，了解政策的实时变化与政策内

容，避免失误的发生。

(三)加强房地产企业内部控制

内部控制是任何企业的生命线，相对于之前的营业税，增值税的管理比较复杂，需要更多的专业知识，企业要不断完善内部控制制度，设立相关增

值税专门岗位，将增值税相关发票交于专业人员管理，对相关人员要做好工作培培训考核，内部控制上要井然有序，落实责任到各个相关部门。争取

将房地产企业内部控制提高到财务战略的高度上，从内控上要效益。

(四)提升企业员工的整体素质

为了企业的可持续发展，房地产企业要注重员工的培训工作，特别是在“营改增”以后，一些员工特别是一线业务人员还没能纠正原来的习惯，难

免会出现纰漏，此时企业必须重视对员工的培训工作。通过培训普及“营改增”的相关知识，提升员工的专业素质，实现“营改增”的平稳过渡阶段，另

外，要将责任落实到个人，每位员工要为自己的工作内容负责，以确保企业的顺利发展。

(五)处理税票抵扣问题

“营改增”政策颁布以后，企业尽可能的选择能取得增值税专用发票的合作商，因为增值税专用发票可以取得进项税额进行抵扣，企业选择这样

的合作商既可以保证供应商的资质规模，又可以保障增值税的正常抵扣。企业要注意及时收取增值税发票，不能为了少花成本而放弃增值税专用

发票的开具。

（六）完善企业的风险管理

当前“营改增”处于初级阶段，在企业经营过程中难以保证能够万无一失，企业要设立相关的风险管理部门，针对企业可能发生的、潜伏存在的各

种风险进行评估和解决，房地产企业要有随时处理这些风险的能力，争取减少错误，把风险降到最低。

三、“营改增”下，房地产企业的注意事项

（一）重视增值税发票的管理

增值税发票的管理是“营改增”以后的一项重要工作，对于增值税发票的购买、开具、保管等工作应由专业人员负责，提升工作人员对于增值税发票的管理意识。对于向客户开出的发票，公司应制定相关的开票流程，一定要在确认收入钱款到账之后才能进行申请开票，要登记客户信息、申请

人等相关信息，确保发票的开出方向。针对收到的增值税发票，要进行妥善的管理，首先要确认增值税发票本身的真实性，也要检查发票中各项信息

的准确性，最后依靠“三流合一”的流程把控保证

业务的真实可靠。

（二）保证会计核算的准确性

会计核算在“营改增”以后有了一些变化，不同于营业税时期的会计核算，增值税相对更复杂，所以，要加大会计核算的准确性和及时性，企业应聘

请优秀的专业会计人员，规范公司财务制度，确保增值税核算准确进行。

（三）及时调整企业经营方向，适应“营改增”的

发展房地产行业的“营改增”当前处于初期建设阶段，企业要根据当前的政策合理安排企业经营项目的侧重点，合理进行分配，但这并不是一成不变

的，企业要针对未来“营改增”政策可能发生的变化情况进行不断调整，考虑多种因素的影响，及时找出合适的经营模式。

四、房地产行业进行“营改增”的意义

（一）使企业间竞争更公平

“营改增”以后，企业在财务核算上更严谨，税务的处理上更规范，避免了过去营业税报税作假的可能性，控制市场上的经济行为，使企业间能更

公平的竞争，同时企业经营层会转向内控管理上要效益，将企业发展引向正轨。

（二）房价保持在正常范围变动

经过营业税改增值税，企业解决了重复征税的大问题，这就有利于房地产房价能够保持在价值曲线的正常范围值内波动，房子不是所有人必须

的，但对于大部分中产阶级而言，他是现有保值增值的重要途径。

（三）增强企业经营活力

通过营改增的实施，一方面消除了重复征税，另一方面规范了相关的增值税制度，有利于企业扩大投资，增强企业活力，另外，通过营改增能够

完善和延伸二三产业增值税抵扣链条，促进二三产业融合发展。

五、总结

任何改革都是有两面性的，针对不同的个体，改革的影响也是不尽相同的，“营改增”政策的最大特点就是减少重复收税，降低企业税负，这对整

个房地产行业来说更多的利大于弊，只要企业注意“营改增”带来的影响，及时调整企业经营方式，做到“上有政策，下有对策”，正确合理的看待“营改增”的政策变动，就会在经营成果上有所突破。