西客站房价刷新

最近，济南的楼市都不平静。且不说市场再次频现开盘即售罄的景象，全资优先购房也玩出了新高度：

在西客站片区，鑫苑世家公馆选房之前需要验资190万。也就是说，没有190万，你练选房的资格都没有。

这个楼盘已经在本周三晚上开盘，价格1.6万元/平方米左右，当晚基本售罄。而在去年年底，该楼盘的售价仅有1.2万元/平方米。虽然当时是毛坯房，这次是精装修，但这涨幅也很是生猛。

济南楼市观察的团队近日在西客站片区探访，片区内的房价现状也让我们感到意外。

在二手房市场，西客站住宅的挂牌价已经多在1.7万元/平以上，甚至到了1.8万元、1.9万元。我们来看西客站片区一家链家店铺挂出来的价格：

这些只是挂牌价格，并未见得都能成交。那么，周边实际成交价格怎么样呢？我们来看近期成交价：

（以上成交价来自链家）

看到了吗？无论是挂牌价格还是近期成交价格，这价格普遍在1.75万元/平方米以上了。

而且，西客站现在很多二手房源的拿证时间还没到2年，有些甚至还没有拿到房产证，买房人要承担高税，各种税费加起来得有七八个点。而一些拿证时间已经达到两年的楼盘，价格已经直逼两万了，个别楼盘的成交价已经突破两万。

拆迁户生猛入场！

其实在不久之前，我们提醒过大家：西客站片区的可能正处在一个质变的前夜。但我们没有想到的是，西客站片区的房价上涨速度如此之快。

2016年年初我们在西客站探盘，那里大批的房子卖不出去，价格只有六七千块钱/平方米。两年多的时间，价格快涨两倍了！

好吧，喝口茶，压压惊……

那么，济南西客站到底发生了什么，让这个片区的价格有这么大幅度的上涨？尤其是在近期，很多片区价格已经进入稳定期，西客站这是怎么了？

一种说法是，济南国际医学中心的拆迁户太猛。我们在西客站片区探盘时遇到一位买房人，他这样吐槽：

前一天下午，他看上了西客站某楼盘的商铺；第二天他去交定金，置业顾问告诉他，已经卖光了！他很困惑地问：昨天不是还有好几套呢？！置业顾问回答道：没办法，昨天晚上来了一个拆迁户，一下子定了4套……

我们在西客站片区的一些售楼处探盘时也发现，意向买房人中确实有很多是拆迁户。

这些拆迁户在自己的房屋被拆迁后，居住需求很大。而选择货币补偿的拆迁户，补偿金额动辄三五百万，多的能到七八百万、近千万元，购买力相当强大。

如此，一口气定4商铺就不意外了，全款验资也就不意外了……

会展中心、科技馆等

配套逐步到位

西客站房价的上涨，也不能将原因全部归结到拆迁户身上。我们之前聊过，西客站片区正在快速成熟，片区配套在逐步到位。目前，片区内的大项目正在按步就班地推进之中。

比如，继宜家、麦德龙之后，迪卡侬山东旗舰店将在今年年底开门纳客；西部会展中心主体将于8月封顶，预计2019年5月达到竣工验收条件；山东科技馆也已经开工，计划2020年投用。

另外，西部国际医学中心也已经启动。其中，齐鲁医科大学的选址已经确定（详情点这里），计划在本月开工。

（齐鲁医科大学位置图）

目前的西客站片区，已经不仅仅是一个片区，而是济南西部的一座新城。

（西客站片区实景图，拍摄于4月21日）

住宅供应短缺

三楼盘在售

在片区配套逐步完善、拆迁后生猛入场之下，西客站片区供应却比较紧张。目前，西客站片区只有三个楼盘在售。

鑫苑世家公馆，在本次开盘之后还剩下最后两栋楼了。本次开盘价格1.6万，后期开盘价格不定。

大尧风华盛景，剩余产品也不多，毛坯房，目前售价1.6万左右。

恒大御峰，目前有少量产品在售，还有最后一栋楼未开，精装，价格1.65万左右。

除了以上3个在售楼盘，济水上苑、金科城、西棠甲第、蓝城杨柳春风也有新产品，目前入市时间还不明确。

另外，中建去年底在西客站以西拿下大片土地，今年能否入市还不确定；中国科技开发院今年年初在西客站拿下两宗土地，一宗商业（科技馆以南），一宗住宅，预计其住宅产品在今年很难入市。

对于以上项目的位置，我们为大家标示如下：

恒大御峰

只剩最后两栋楼

最后，来解读该片区一个产品的详细信息，恒大御峰。它的位置在上面的图中已经标出来了，我们放大它的周边：

项目周边规划的配套比较全面，西侧是腊山河及沿河商服，北侧是公园绿地、龙湖新壹街，东侧有配建小学、水晶郦城、待建商服，南侧是济南印象。一个敏感因素是南侧的青岛路高架，除此之外并未有其他大的不利因素。

目前，恒大御峰只有2栋楼还有货可售，一个是在售的11号楼，另一个是未售的10号楼。这两栋楼卖完，恒大在西客站的住宅就全部清光了。

小区的主出入口设在东侧，东侧沿街规划了一排配套商铺，方便大家购物生活，小区中间是恒大标志性的会所、，小区内的垃圾站设在西北部，两个换热站设在东北部和东南部，看图：

户型方面，恒大御峰在售的产品面积在114平至130平之间，两梯四户设计，各户型总体比较方正，来看它的层面图：

我们以前说过，不公布层面图的户型图都是耍流氓。层面图可以让大家更清楚地看明白户型的利弊，我们也期待济南有更多开发商多给买房人展示层面图，而不是连尺寸都没有的所谓户型图。

——全文完——

济南楼市观察原创文章，如需转载请获得授权！

查看更多楼市内容，请关注本公众号，回复“汉峪片区”、“龙洞片区”等；粉丝QQ群号:577534629