营改增对房地产的影响知道吗？有哪些税负影响？

摘要：在经济新常态下，国家不断调整税收政策，以减轻企业税收负担，促进经济稳步长远发展，“营改增”是中国目前规模最大的结构性减税措施，对各界与各行业的影响广泛而深远。文章通过简单分析“营改增”的实施对房地产开发企业税负的影响，提出有针对性的改进建议，以望对其在新形势下工作的开展提供一些参考，使其在新一轮的税改之中可以更好应对，促进企业与行业长远发展。

一、“营改增”政策在房地产开发行业的解读与分析

2012年1月1日，“营改增”的工作开始试点，并在2016年5月1日正式将房地产等行业纳入其范围。根据税改后各行业发展形势，2018年5月1日起，政府又下调了增值税税率来促进政策的进一步落实，以使经济稳定发展。此项政策涉及到的房地产开发行业在缴纳税费方面的变化情况简单介绍如下：

（一）缴纳的税种发生变化

“营改增”之后，房地产行业的纳税人销售不动产时缴纳的流转税税种由之前的营业税（价外税）变成了增值税（价内税）。

（二）计税方法和税率发生变化

“营改增”前，相关法律规定对房地产企业全部以销售额为对象征收营业税，其税率统一为5%；税改之后，企业在缴纳增值税之前要进行纳税人认定，不同的纳税人的采取的税率不同：一般纳税人的适用税率为10%；小规模纳税人及选择适用简易计税方法的一般纳税人的适用税率没有变化，仍然是5%，并规定对于企业的老项目和特定应税行为，一般纳税人可以选择使用简易计税办法来缴纳税费，但一经选择，36个月不得变更。

（三）应纳税额发生变化

“营改增”之前，房地产企业应该缴纳的营业税税额=营业收入（销售额）*税率。“营改增”后分为两类：①对于一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝销项税额－进项税额，另规定，当期的销项税额少于进项税额的企业，其少的那部分可以结转到下期用来继续进行税款的抵扣；②对于小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人：房地产企业的应纳税额＝含税销售额/（1+税率）*税率。

（四）纳税人认定发生变化

“营改增”前，根据税法的有关规定，纳税人进行认定时，一般纳税人与小规模纳税人的分界线是年销售额为50万或80万（工业与商业不同）；“营改增”后，两者的分界线变为500万（工业与商业相同）。

二、“营改增”的实施对房地产开发企业的税负产生的影响分析

（一）“营改增”之后，房地产开发企业的税收负担有所下降，成本也有所降低

营业税属于价内税，在征收时会涉及到重复征税的问题，因此虽然其税率较低，但企业的税收负担反而比较重，而同属流转税的增值税则是价外税，且具有税收中性的特点，所以无论商品经过多少道流转环节，最后只会对它在生产流通环节中的产生的那部分増值额进行征税，从而有效避免了重复征税这一问题。所以，对于房地产开发企业而言，从征收“营业税”到征收“增值税”，在一定程度上会减少其税收负担和营业成本，提高竞争优势：

①对小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人来说，“营改增”政策的实施虽然改变了其缴纳税款的税种，但对税率却没有影响，依然是5%，但由于计算增值税时是不含税价，所以“营改增”后，实际税负只有5%/（1+5%）=4.76%，由此可以看出，“营改增”后，其税负降低了5%4.76%=0.24%。

②对一般纳税人来说，“营改增”以前，以企业的全部销售额为对象征收税费，而“营改增”以后，对其征收的税费=企业的销项税额-企业的进项税额，是两者的差值。房地产开发企业通过正当的渠道获得的增值税专用发票，在缴税时可以用来进行税额抵扣，大大减少了房地产开发企业的税收负担，使其不再被重复征税，从而促进整个行业的长远发展。

另外，营业成本=变动成本+固定成本，“营改增”之后，一般纳税人的变动成本中存在可以进行抵扣的进项税额（之前不能进行抵扣），因此企业的变动成本降低了；“营改增”政策实施之前，企业的固定资产的年折旧额=（购买价格+营业税）/折旧年限，“营改增”之后，年折旧额=购买价格/折旧年限（上述两公式均假设折旧方法为年限平均法），由此可以明显看出，企业的固定成本也降低了。因此，在营业收入基本稳定时，营业税改征增值税会导致变动成本与固定成本的下降，从而进一步增加了企业的利润。

（二）“营改增”导致的房地产开发企业出现的税负问题分析
1、“营改增”之后，由于不能如数如期获得增值税专用发票来进行税款抵扣，可能增加了企业的税收负担。前文介绍了实施“营改增”前后的税率变化，我们了解到对一般纳税人征收税款时采用的税率由5%增加到10%，税率提高了5%，因此，企业从其他企业获得的进项税额的多少在很大程度上影响到本企业的税负，而很多企业不能如数获得增值税专用发票，导致税款抵扣不足，最后使得很多企业在“营改增”之后没有如预期的一样减轻自身税收负担，相反税负还比之前增加了，其主要原因就是进项发票不能如期如数取得，进而导致不能如数抵扣，无法达到理论水平，增加了企业税负。目前，随着各项工作的开展，大部分企业已全面落实“营改增”政策，因此可以比较容易从其他企业获得增值税专用发票。但房地产行业资金拖欠严重，有时候无法如期取得增值税专用发票，在当期无法进行抵扣，增加企业本年度的税收负担；此外，很多房地产开发企业选择外包项目，但其外包的建筑公司的绝大多数员工都是农民工或是没有纳税资质的个人，因此，企业在这一方面难以如数抵扣税款，从而可能导致企业的税负不能达到预期，反而增加了。

2、“营改增”之后，财务核算难度加大，财务人员的能力和水平有待提升，可能增加企业的税收负担。

①“营改增”后，财务核算处理复杂，工作难度加大，特别是财务人员面对新的税收政策，会计方法需要更新，范围也发生了变化，但财务人员的专业水平参差不齐，再加上对增值税缴纳等相关方面的政策不太了解，业务流程不太熟悉，导致没有形成符合规范意识。

②由于对凭证管理的不严格、不合理，税控设备操作不当等，使得一些可以用来进行抵扣的进项税额凭证丢失从而无法进行相应的抵扣，最终导致企业在“营改增”后缴纳的税款增加了，企业在税改之后的税负不但没有得到缓解，还进一步加重了。

三、针对“营改增”后税收负担可能增加的问题，企业的应对建议与对策

（一）企业在开展各项工作之前做好筹划，尽可能提高增值税的可抵扣比例

1、在与建筑企业签订合同将项目外包方面做好筹划工作：在“营改增”之后，如果企业选择将工程和材料全部外包，可以直接从建筑单位那里获得税率为10%的增值税进项发票用来抵扣税款；如果选择只将工程外包出去，材料自己从一般纳税人那里购买，企业可以从材料供应商那里取得的税率为16%的增值税进项发票来抵扣税款，即在材料方面多获得6%的抵扣税款，可有效降低企业税负。

2、在采购方面做好筹划工作：由于各项需求大，其采购时花费的成本高。“营改增”政策实施之后，如果选择一般纳税人企业采购，就可以从其手中获得税率为6%、10%、16%的增值税进项税来进行税款的抵扣（不同行业规定的税率不同）。而如果选择小规模纳税人，虽然缴纳税款时税率应仅为5%，但不能进行税款抵扣。由于基数大，相对来说，企业的应纳税额可能会比较高，这样会使企业的税负增加。因此，企业应尽量从一般纳税人企业来进行采购从而降低税负。另外，在采购时机的选择上，企业应尽量选择在发生大量增值税销项税额的会计期间进行采购，使增值税销项税额可以得到最大限度的抵扣，可有效减轻企业的税负，提高其收益。

3、在开发、销售方面做好筹划工作：由于缴纳增值税时可以用进项税额抵扣应交税款，企业可以开发多种项目来获得尽可能多的抵扣税款，如精装房包含了各种家电、家具等涉及到与其他企业与行业的合作，就可以获得更多的税款抵扣，降低税负。

（二）规范企业财务管理，完善企业进项税额管理流程

营业税改征增值税之后，房地产开发企业要完善现有的业务流程以准确控制风险，整理融资、土地开发等方面的进项和销项税额，规范企业的预算、决算等财务管理环节以减轻企业的税收负担。与此同时，为顺利转移税费，企业可以选择外包部分业务。房地产开发企业需要优化和升级其现有的内部财务会计系统来应对税改之后更复杂的会计处理程序，有效减轻企业的税收负担。

（三）增强对相关税务人员的有关培训，提高其“营改增”意识和相关业务水平

“营改增”之后，房地产开发企业应重视相关税务人员的“营改增”专题培训，提高有关员工的“营改增”意识和相关业务水平。企业财务人员要熟悉“营改增”政策，理解并掌握其涉及的各项关键内容，以更好地适应新税制改革所带来的变化。“营改增”要求有关工作人员增强增值税税务处理能力，企业通过邀请专业人员或和相关高校进行合作来对财务人员进行相关培训是很好的提升其核算成本与收入能力的方式，降低成本，减少不必要的浪费。

四、结束语

综上所述，“营改增”政策对于房地产开发企业的税负产生了重大影响，企业在享受其带来的税收“红利”的同时，企业还要充分考虑到自身实施“营改增”之后税负可能增加的问题，抓住机遇，尽快积极采取有针对性的合理措施，做好各项税收筹划工作；完善会计核算和进项税额管理；提高有关税务会计人员的能力与素质，进行合理的税收筹划，为企业获得更多的优惠，减轻税负，提高效益，进而促进整个行业的长远发展。

刘克军，作者单位：武汉华侨城实业发展有限公司，本文发表于期刊《经济纵横》

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