营改增对房地产的影响汇总来袭

（一）有利影响

营改增对房地产企业销售、利润都会有影响，跳出增值税的角度看，不只是增值税，也会影响土地增值税、企业所得税。营改增的改革，是想建立一个规范的增值税征收管理，来规范纳税人的经营管理活动。以前许多房地产企业通过挂靠取得收入，营改增之后就无法实现了，那么很明显对土地增值税、企业所得税，就不仅是核算有影响。以前房地产企业一年收入上亿仍然是采取合并征收，营改增之后，则不能再采取合并征收，因为要跟增值税专用发票系统衔接起来。

跳出税负的角度看：对组织结构、经营管理、会计核算都会产生深远的变化。在部门设置上，原来的风险管控模式就要调整，以前只是筹划避税，现在不仅仅是避税，还有税收风险的控制，如何节税，需要从各个角度考虑。所以现在对整个税收、企业内部管理、机构的设置都会有比较大的影响。

1、减少营业税的重复征税，形成行业抵扣链，刺激商业地、工业地产销售，二手交易优惠政策刺激个人改善性的需求。

和增值税本身性质有关，增值税是就增值额征税，通过抵扣税金的方法实现避免重复征税，从这个角度看原来存在重复征税比较严重的行业，税负会有所下降。营改增一旦完成，全行业会形成抵扣链；所有企业新增或改善办公条件的买楼需求，会对商业地、工业地产销售有一定的刺激，有望促进写字楼去库存；同时由于二手交易的优惠政策将极大地刺激客户的个性化需求。

2、规范公司账务，使企业所得税、土地增值税核定征收成为不可能，从而实现查账征收，降低综合税负。

从规范公司的经营角度看，可以产生非常大的变化。过去企业所得税、土地增值税合并征收比较普遍，现在年销售额达到500万以上的企业，必须作为一般纳税人登记；如果不作登记，也必须按照一般纳税人的管理方法计算销项税额，即按照适用税率征税，并且不得抵扣进项税金。如果登记成为一般纳税人，但是会计核算不健全，根据增值税法、发票管理办法明确规定，依然要按照一般纳税人计算销项税额，且不得抵扣进项税金。

3、助推房地产开发企业实现规模化、工业化；专业化租赁经营和“购租并举”的供应新模式。

从房地产的销售来说，有利于房地产的规模化、专业化，出现转售为租的新方式，不一定通过卖，也可以通过出租转变原来的经营方式，因为现在出租可以抵扣相关的进项税。【房企财税微信：fdccspx】

4、企业重组将会频繁交易，有利于房地产开发企业整合优势资源。

房地产企业的重组，有优惠政策。以前整体转让并购重组是免征增值税、营业税的。这种免征增值税的，房地产企业可以通过重组并购的方式来实现合理避税，实现递延纳税来减少税收。不仅涉及到增值税、也会涉及到土地增值税，企业所得税。如并购一个企业，买地肯定会产生增值税、土地增值税，不管是销售方还是购买方，这个税负最终还是落到交易各方，主要是购买方。如果通过收购股权达到控股的目的，再开发这块地，就有可能不用交增值税、土地增值税。对于原来经营比较规范的企业，现在改革后税负不会加重，反而略有降低。对于很多原来是合并、不开票情况的企业，税负肯定会加重。

（二）不利影响

不利的影响可分七个方面来说：成本、发票管理、会计核算、政策本身含杂的其他风险、招投标、销售模式、对现金流。这些不利影响是根据我们之前开发的模式、管理的模式而产生的。

1、“营改增”后房产企业成本可能会增加

一、由于土地价款可以直接扣减销售额，地方政府可能会分享这一改革红利，从而推高地价；也有的公司其土地是很多年前购入的，取得成本较低，抵扣意义不大；土地是营改增前取得无法获取专用发票，无法抵扣；

二、房地产开发企业如不能很好地处理抵扣事宜，很好的转嫁成本，开发商的成本将会上升，盈利空间有可能会被挤压；

三、已开工的项目，建筑商能不能提供增值税专用发票，提供何种税率的发票，将会影响税负的多少，且建筑商会将增加的税负转嫁到房地产开发企业；

四、贷款利息支出不能抵扣，而这部分费用占总成本的比重并不小，不同程度影响企业利润。

2、发票管理风险加大

曾经，开不开发票不重要，检查也随便。但是这已成为过去，现在要看项目、税率、开票人等等。什么是三流合一的认定和管理？简单来说就是资金流、票流、物流要一致。即使发票是真的，内容不对也属于虚开发票，税控机对销售方和购货方都有对控，如果对控不上，代表肯定有问题，虚开发票的后果很严重，涉及的人员都可能要受到处罚。

发票是管理增值税的关键，是营改增的灵魂。随着电子发票的发展，信息变得更流通，企业开票税局马上就知道了。金税三期完成后，发票的核对不再是形式上了，而是把票的信息上传后，把开票情况和抵扣情况进行对比。税局会设置一个预警值，达到预警时，税务机关就会进行核查，以此进行有效的管理。例如房地产企业销售出现一般的货物，系统就会提醒，税务机关就会来核实，另外也通过一些指标如增值税税负率，进行评估，缴纳的增值税和企业的销售收入对比，低于预警值，不正常，查。

3、会计核算复杂

一、一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。在“应交增值税”二级科目下，还应在借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。

二、需要对异地预缴税款分县市、项目设置备查账；对不动产进项税额分期抵扣设置备查账；纳税申报也异常的复杂。

三、分开核算

兼营需要分开核算；不同税率、征收率、不征免征增值税、零税率的要分开核算；不同的纳税主体要分开核算；总分机构也需要分开核算。

四、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。土地价款与销售额的匹配，将成为继土地增值税对房地产开发企业核算要求复杂后的又一重大难点。

五、固定资产改变用途、销售旧的固定资产也对会计核算和税务处理提出了具体要求。

4、政策复杂

增值税需要关注的政策非常多，而且都是建筑行业、房地产开发企业财务人员、主要领导以前没有接触过、不熟悉的内容，要在短期内掌握这些政策的确压力很大，需要财务人员的事业心、责任心，还要不断学习、培训。例如混合销售、兼营、计税依据，纳税义务发生的时间、纳税地点等税收政策；进项税额抵扣税收政策；发票开具政策（防伪税控系统开具发票+按期抄报税）取得发票规定（取得发票认证及用途区分）。

5、对招标的影响

一是招标带来较大的变化，招标概预算编制也将发生重大变化，相应的设计概算和施工图预算编制将执行新标准，对外发布的公开招标书的内容也将进行相应的调整。

二是这种变化使企业招标工作变得更为复杂化：招标书的编制中有关原材料、燃料等直接成本中是不包含增值税进项税额的，实际施工中，有多少成本费用能够取得增值税进项税额，在编制标书中是很难预测准确的。

6、对销售模式的影响

一、销售定价：不同的客户对发票有不同的需求，带来价格的不一致；

二、混合销售：送物业、免费使用停车场地，送装修设计、送学位等各类促销因筹划不合理，或将被视同销售而额外征收增值税；

三、兼营：精装修-软装、送家电、送用品等如未分开核算将会从高适用税率（17%）；

四、充500抵1万，回乡车票抵购房款多少等折扣方式，未在同一张发票上体现等可能会被多征收增值税。

7、对企业现金流的影响

新开工项目一定是适用一般计税办法，而其开发的时间比较长，一般至少2-3年，进项留抵税数额将会累积得很大，如不能在短时间内收到预收款消化此部分的资金占用，对企业现金流会造成不利的影响。

营改增后，公司对外签订的合同、协议中付款时间的约定会更为明确、具体，相应地也会加大对公司资金的占用，否则违约风险将加大。

文章来源 | 陈小安·博智整理

房地产“营改增”政策分析表

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