营改增对房地产的影响来袭，对利润有何影响？

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摘要：2016年5月1日房地产业作为最后实施“营改增”试点的四大行业之一，由原本征收5%营业税调整为征收11%的增值税。“营改增”是否能为房地产企业的利润带来预期的影响作用，为国民经济发展带来积极影响，因此“营改增”对房地产业利润影响的研究有重要的意义。

一、房地产企业的现状

目前，房地产业在国内生产总值构成的比例由2014年的5.9%增长到了2016年的6.5%；2016年房地产的收入为48132.8，比上一年增长了15.2%。可见中国房地产市场处于健康状态。国家为了能够发展发地产业，从而促进国民经济的发展，从而出台了“营改增”政策，以达到房地产业减少税负、增加净利润的目的。

二、“营改增”政策的概念

“营改增”，全称营业税改增值税，是国家为了调动各方尤其是服务业等高端行业的积极性，加快财税体制改革、深化供给侧结构性改革而推行的措施。

根据房地产业增值税暂行征收管理办法，房地产业“营改增”政策有以下几个要点：一般纳税人在2016年5月1日之后开工的房地产项目适用于11%的增值税率，在2016年4月30日之前开始的项目也可以适用于5%税率的简易计税法，以实现房地产行业“营改增”的平稳过渡；一般纳税人适用11%计税时，从销售收入中扣除土地采购成本；小规模纳税人适用5%税率的简易计税法。

 三、“营改增”对万科的影响

万科企业股份有限公司在1984年创立，并于1988年进入房地产行业。在往后的30年里，万科已经成为全国领先的城市配套服务商。

（一）主要数据

 如表 1 所示。

（二）具体测算和结果分析

基于万科集团2017年中期报告中的数据（表1），计算对比万科集团未实行“营改增”之前后的净利润（表2），分析“营改增”后万科净利润的变化情况，并发现问题提出建议。

1.“营改增”前的营业总收入

 万科在2017年共创营业收入6552346.41万元，按房地产业11%的增值税计算得到万科集团在“营改增”之前的营业务收入=6552346.41/1.11=5903014.78万元，销项税额=5903014.78×11%=649331.63万元。

物业服务属于现代服务业适用6%的增值税率，从而得到万科集团“营改增”之前的物业服务收入=299873.64/1.06=282899.66万元，销项税额=282899.66×6%=16973.98万元。

所以万科集团“营改增”之前的主营业务收入=5903014.78+282899.66=6185914.44万元。其中万科的其他业务主要有公寓租赁和教育营地，因此将该科目归入现代服务业，按增值税率6%计算：万科“营改增”之前的其他业务收入=128827.7/1.06=121535.57万元，销项税额=121535.57×6%=7292.13万元。

营业总收入=6185914.44+121535.57=6307450.01万元，总销项税额=649331.63+16973.98+7292.13=673597.74万元。

2.“营改增”之前的营业成本

根据半年报得万科增值税额为44016.3万元，所以计算该集团进项税额=销项税额增值税=673597.74-44016.3=629581.44万元，从而可得“营改增”之前营业成本=“营改增”后的营业成本+营业成本的增值税进项税额=4701502.47+629581.44=5331083.91万元。

3.“营改增”前的营业税金及附加

根据2017年万科集团的中期年报可知，万科集团上半年的销售收入为27718000万元，所以营业税=27718000×5%=1385900万元，城建税=1385900×7%=97013万元，教育费附加=1385900×3%=41577万元，地方教育费附加=1385900×1%=13859万元，印花税=27718000×1%=277180万元，营业税金及附加=1385900+97013+41577+13859+277180=1815529万元

4.“营改增”之前的所得税费用

应交所得税=应纳税所得×25%应纳税所得=利润总额+纳税调整增加额-纳税调整减少额纳税调整增加额-纳税调整减少额=“营改增”后所得税费用-“营改增”后利润总额=377392.19/25%-1382691.14=126877.62万元。所以“营改增”前的应纳税所得=79513.95+126877.62=206391.57万元，所得税费用=206391.57×25%=51597.89万元。

5.结果分析

从利润情况来看，万科集团实行“营改增”之前的净利润为27916.06万元，实行“营改增”之后的净利润为1005298.95万元，可见“营改增”政策的实施有效的减轻了企业的税负，同时使得利润水平大幅度的提升，这有助于企业的快速成长。

四、“营改增”的影响

（一）积极影响

在“营改增”的整个过程中，也是对增值税链条的完善，打破税收紧密相连的传统格局，进而有效规避重复征税的现象，大大减轻了房地产企业的税负。与此同时，房地产业税负的减少可以降低消费者的购房负担，促进行业的销售规模不断扩大。最终导致房地产业的经济效益提高，利润空间上涨。

（二）存在的问题及对策

目前我国“营改增”政策还处于实施初期，仍存在一些问题需要在今后实施的过程中不断完善。

1.“营改增”的实施，使企业会计的处理程序更加繁琐，如房地产公司需区分“营改增”前后的两个项目，运用不同的税率测算税负，这也加大了错报的可能性。这就要求企业及时调整原有的工作体系，将新旧政策下的项目进行区分，进一步完善财务制度和程序。

2.“营改增”之后，业务处理过程中需要会计人员开增值税专用发票，管理难度增大。这就要求房地产业的会计人员能够及时更新自身的知识体系，提高自身业务的专业性，能够规范处理业务。

五、总结

随着当今社会经济的快速发展，我国经济的深入改革，“营改增”的实施符合国情，有利于房地产企业避免重复征税，减轻税负并且提高利润。但是仍存在一些问题，还需要房地产企业在以后的发展过程中加强税务的筹划工作，规范增值税专用发票的使用，有效解决“营改增”实施后存在的问题，使得房地产行业能够长久健康的发展。

吕尚男，作者单位：西安财经学院，本文发表于期刊《财税金融》

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